Denna text är skriven av Rätt att bo år 2012, vissa saker kan därför vara inaktuella.
Vad kan du göra för att få behålla din hyresrätt?
Prata med dina grannar, samla argument, kontakta oss om du vill ha mer informationsmaterial att dela ut, gå på Bilda Bostads informationsmöten och ställ frågor och dela information för rädda hyresrätten.
Bilda ett nätverk där boende kan vara med och jobba. Försök att få med någon från varje port eller hus. Kolla vilka kompetenser ni har i gruppen. Starta en blogg eller en kvarterstidning. Se till att all information kommer ut snabbt. Håll kontakt med hyresgäster i andra områden som befinner sig i liknande situation.
Reagera tidigt. Du kommer tidigt få frågan om du bara vill få din lägenhet värderad. Det låter oskyldigt, men där sätts ombildningsprocessen igång. När en värdering sätts alla renoveringar i huset på paus.
Om ombildningsprocessen kommer igång kan du gå med i bostadsrättföreningen även om du är emot för att få information om vad som händer.
Se till att all information som går ut är saklig. Respektera motparten även om den uppträder illa. Riv aldrig ned deras lappar eller anslag. Gör inga personangrepp.
Se upp för glädjekalkyler! Räkna själv ut dina boendekostnader och lita inte blint på konsulten som värderar fastigheten och gjort föreningens ekonomiska plan. Konsulten får sitt arvode först när ombildningen är genomförd och har därmed ett egenintresse av att presentera positiva siffror.
Deltar du inte på stämmorna så räknas din röst som ett nej. Det kan dock vara bra att delta för att kontrollera att allt går rätt till.
Ombildningsprocessen steg för steg – det här kan du göra
Det här sker vid olika steg i ombildningsprocessen och så kan du agera. Ju tidigare du och dina grannar agerar mot ombildningarna, desto större chans har ni att stoppa dem och rädda hyresrätterna.
1. Bostadsrättsförening bildas
För att bilda en bostadsrättsförening i en fastighet krävs tre personer. Det finns inga krav på att personerna själva är boende i fastigheten. En bostadsrättsförening kan finnas vilande i en fastighet, även om ingen ombildning ägt rum. Du får inte nödvändigtvis information om att en bostadsrättsförening bildats i din fastighet om du inte själv är inblandad.
Du kan:
• Kolla om det finns en bostadsrättsförening i din fastighet genom att kontakta bolagsverket.
• Finns det en förening kan du begära ut stadgarna.
2. Intresseanmälan
Det första man som hyresgäst råkar ut för är att man får en lapp där man uppmanas att anmäla intresse för att ombilda sin hyresrätt till bostadsrätt. Ofta uttrycks frågan som att intresseanmälan enbart gäller att få veta vad ens lägenhet skulle kosta att köpa vid en ombildning. Syftet för bostadsrättsföreningen är dock att få intresseanmälan från minst 40% av hyresgästerna; först då har man rätt att få en värdering och ett köperbjudande från hyresvärden, och att starta en ombildningsprocess.
Du kan:
• Komma med motinformation och egna argument i ett brev till grannarna. Syftet är dels att visa att det inte är alla som vill ombilda samt att alla som inte vill ombilda ska få kontakt med varandra. Men framför allt är det viktigt att upplysa om vad det innebär om bostadsrättsföreningen får ihop 40% intresseanmälningar: då startar en hel process som innebär oro, konflikter och slitningar och som tar minst ett, ibland flera, år. Det innebär även att hyresvärden stoppar allt underhåll som inte bedöms som helt akut.
• Ta kontakt med organisationer som kan hjälpa dig med råd och fakta. Exempelvis oss på Rätt Att Bo, Hyresgästföreningen och nätverket Rädda Linjalen.
• Ordna ett informationsmöte och bjud in grannarna. Om du är medlem i Hyresgästföreningen så kan de hjälpa till att hålla ett informationsmöte om de negativa konsekvenserna av ombildning, och de kan även hjälpa till med lokal och affischer. Även Rädda Linjalen har folk som gärna kommer ut och informerar.
• Du kan även gå med i bostadsrättsföreningen, det har alla hyresgäster rätt att göra. Föreningens protokoll är offentliga om man begär ut dem, och du kan även begära att få vara med på föreningens möten för att hålla dig uppdaterad om vad som händer.
3. Värdering
Om bostadsrättsföreningen får ihop 40% intresseanmälningar så kan de ansöka om att få ett köperbjudande från hyresvärden. Det första som då händer är att hyresvärden tillsammans med någon ur bostadsrättsföreningens styrelse samt den ombildningskonsult som anlitats gör en besiktning av huset/husen. Baserat på bland annat denna kommer sedan hyresvärden att ta fram ett pris för vad det skulle kosta att köpa hela fastigheten.
Du kan:
• Informera och argumentera i ett nytt utskick. Förhoppningsvis har du fått kontakt med fler grannar som också vill skriva under. Viktiga saker att ta upp i detta steg är:
– Den konsult som anlitats är inte en neutral expert. Vem som helst kan kalla sig ombildningskonsult, det är en affärsidé som det inte krävs någon särskild legitimation för. Konsulten tjänar bara pengar om ombildningen går igenom. Om ombildningen inte går igenom har konsulten alltså arbetat gratis. Ändå är det konsulten som tar fram alla beslutsunderlag för ombildningen; tex besiktningsprotokoll och ekonomisk plan.
– Besiktningen sker genom att ett antal personer tittar på fastighetens ytskikt, så eventuella dolda problem upptäcks alltså inte.
– Man ska absolut inte skriva på en fullmakt om man inte vill ombilda. (Mer om fullmakter nedan).
4. Köperbjudande
När hyresvärden fattat beslut om ett pris så ger de bostadsrättsföreningen ett formellt köperbjudande. Därefter kommer bostadsrättsföreningen att kalla alla boende till ett informationsmöte, där ombildningskonsulten informerar om förutsättningarna för ombildning och lägger fram en ekonomisk plan. Baserad på den ekonomiska planen kan man räkna ut vad ens boendekostnad skulle bli efter en ombildning (amortering på lån samt avgift till bostadsrättsföreningen).
Du kan:
• Hålla informationsmöte igen, i samband med konsultens informationsmöte. Ingen kritisk information kommer från konsulten, den måste komma från de boende själva. Man kan på detta möte fokusera på den aktuella ekonomiska planen, och Hyresgästföreningen eller Rädda Linjalen kan hjälpa till även i detta steg, med sin erfarenhet av såväl ekonomi som fastighetsskötsel.
• Begära ut den ekonomiska planen och granska den! Försök att ta hjälp av någon för att upptäcka brister; ofta försöker man att hålla kostnader låga de första åren efter en ombildning så att det ska se ut som om man tjänar på det hela. Exempel på punkter att varna för:
– Har man tagit med realistiska underhållsbehov i beräkningen? Hur avser man att finansiera underhåll, avgift från medlemmarna eller banklån till föreningen?
– Hur stor andel av hyresgästerna har man beräknat kommer att köpa sina lägenheter? Detta påverkar ekonomin, ju färre som vill eller kan köpa desto dyrare blir månadsavgiften för dem som köper eftersom föreningen måste ta lån för att köpa loss även kvarvarande hyresgästers lägenheter.
– De som inte köper blir så kallade resthyresgäster och får bostadsrättsföreningen (dvs grannarna) som hyresvärd. Bygger den ekonomiska planen på att hyresgästerna flyttar i en viss takt så att man kan sälja deras lägenheter? Peka i så fall på den inneboende konflikt detta innebär. Om hyresgästerna inte flyttar i den beräknade takten så kommer man istället tvingas höja avgiften för bostadsrättsinnehavarna.
– Hur har man beräknat ränta på lån? Och vad blir konsekvensen om den stiger?
5. Fullmaktsinsamling och påtryckning
Nu skulle allt kunna vara klart för att hålla köpstämma och rösta om ombildningen, men först vill bostadsrättsföreningen och konsulten i så hög grad som möjligt försäkra sig om att köpet kommer att gå igenom. Man har sex månader på sig att uppnå detta, efter att man fått köperbjudandet.
Oftast går det till så att konsulten ringer på dörrar för att samla fullmakter från hyresgästerna, och försöka övertyga de tveksamma. Att skriva på en fullmakt innebär att rösta ja till ombildning, men att man inte själv behöver närvara vid köpstämman. I seriösa bostadsrättsföreningar får en person bara företräda två andra med hjälp av fullmakt, men i ombildningssituationer ändrar ofta bostadsrättsföreningen i sina stadgar så att en person kan företräda upp till 30 andra. Detta gör naturligtvis utrymmet för fusk större, och man riskerar även att människor skriver på fullmakter utan att ha klart för sig vad det innebär.
Du kan:
• Informera igen! Det är oerhört viktigt att alla känner till att en påskriven fullmakt är detsamma som en ja-röst. Man kan ta tillbaka sin fullmakt skriftligen fram till dess att köpstämman börjar.
• Kräv att en person inte får företräda mer än en annan person med hjälp av fullmakt.
• Stötta grannar som är äldre eller har svårt med språket så att de inte skriver på en fullmakt utan att förstå vad det handlar om. Hjälp dem med återtagande om det behövs.
• Gå samman med dina grannar som inte vill ombilda och tryck klistermärken eller sätt upp lappar på ytterdörrarna i stil med: ”Ring inte på! Jag har redan bestämt mig”.
6. Köpstämma
Vid köpstämman beslutas om ombildningen ska gå igenom och fastigheten köpas av bostadsrättsföreningen. Man kan rösta ja till ombildning utan att köpa sin lägenhet, och man kan rösta nej och ändå köpa när ombildningen väl är ett faktum. Köpstämman hålls av bostadsrättsföreningen och konsulten. Man måste vara medlem i föreningen för att kunna rösta på stämman. Röstar gör man dock bara för att säga ja till ombildning. Att inte rösta alls är det samma som en nej-röst. För att ombildning ska ske måste två tredjedelar av hyresgästerna rösta ja till det.
Du kan:
• Gå på stämman, gärna så många som möjligt av er som inte vill ombilda. Begär att få ha med en utomstående observatör från exempelvis Hyresgästföreningen eller Rädda Linjalen. Det har förekommit att man försökt genomdriva röstningen genom acklamation; alltså genom att se vem som ropar högst och detta ska naturligtvis inte accepteras. Ropa i så fall ”votering” för att få till en sluten omröstning.
• Begär ut alla underlag från stämman. Dessa är offentliga och du har rätt att se dem, inklusive alla fullmakter. Kontrollera att fullmakterna inte är förfalskade, och att alla som röstat ja faktiskt är folkbokförda i fastigheten, en förutsättning för att ha rätt att vara med och rösta.
7. Köp/Inte köp
Om stämman inte fått 67% ja-röster finns inget hinder för dem att ändå fortsätta sin kampanj och sedan hålla en ny stämma, så länge köperbjudandet från hyresvärden gäller vilket är 6 månader. Det händer dock att föreningar begär och får förlängt köperbjudande. När köperbjudandet går ut återgår saker till det normala, och hyresvärdens fastighetsunderhåll kan återupptas. Efter genomförd ombildningsprocess får bostadsrättsföreningen inte försöka igen på några år.
Om stämman fått 67% ja-röster kan ombildningen ske, förutsatt att så pass många faktiskt också vill och kan köpa att ekonomin håller. Har lån inte beviljas i tillräcklig utsträckning så går köpet tillbaka och man blir kvar i hyresvärdens ägo. Om man röstat nej till ombildning men inte vill bli hyresgäst till grannarna kan man ändra sig och köpa inom ett år.
Vill du LÄSa MER?
Fusk och bedrägerier vid ombildningar
Sju punkter för att motverka fusk vid ombildningar
