I många av det kommunala bolaget Förvaltarens hus i Sundbyberg ska stambyte och renoveringar genomföras. Den viktigaste frågan för de flesta hyresgäster är naturligtvis vilken hyreshöjning som man kan vänta sig i samband med renoveringen. En genomgång av de hyresnivåer som har satts i hus där stora renoveringar har genomförts bör ge en bra bild av vad man kan vänta sig.
Nedan är genomförda ”projekt” enligt Förvaltarens broschyr samt andra ”projekt” som genomförs just nu eller som är ”på gång”. Vad som framgår nedan är att orenoverade lägenheter kan ligga på ca 1000 kr per kvadratmeter och år medan renoverade kan kosta över 2000 kr per kvadratmeter och år (hyran x 12 / ytan).
”Normhyra”
De kvm/år-uppgifter som står nedan är ”normhyra”. Det utgår från en tänkt trerumslägenhet på 77 kvadratmeter. kvm/år-uppgifternas räknas sedan om enligt en särskild tabell där mindre lägenheter får en högre kvm/år-hyra och stora lägenheter en lägre. Med en osedvanligt arrogant stil struntar Förvaltaren att förklara detta och skriver i olika texter bara ut en siffa (kvm/år) vilket gör att de flesta hyresgäster får en helt felaktig bild av läget.
Götgatan 14-18 i centrala Sundbyberg
En dom i hovrätten från januari 2015 gav den privata hyresvärden Wåhlin rätt att höja hyrorna i Sundbyberg med 80 procent upp till innerstadspriser. Förvaltaren ville därefter i juni 2015 höja hyrorna med 75 procent på Götgatan 14-18 i centrala Sundbyberg. Politikerna öppnade upp för att ombilda lägenheterna till bostadsrätter och samtidigt togs saken upp i Hyresnämnden. 2017 kom domen som gav Förvaltaren rätt att genomföra renoveringen. Politikerna tillät aldrig ombildningen och nu ska renoveringen komma igång 2021 enligt Förvaltaren. Förhandlingar med Hyresgästföreningen har genomförts: ”Förvaltaren och Hyresgästföreningen är överens om att hyran efter renovering per kvadratmeter på basnivån ska vara 1540 kr/kvm/år och bas med ytskikt, 1620 kr/kvm/år.”. Hyresgästföreningen har godkänt hyreshöjningen så det blir inte någon prövning i domstol.: ”Vi är överens med Hyresgästföreningen om den nya hyran och kontraktet skrevs på tidigare i veckan”. Hyresgäster som återflyttar efter evakuering beviljas en successiv höjning av den nya hyran. Vattenkostnad tillkommer: ”Då vi efter renoveringen börjar tillämpa individuell mätning och debitering av vatten tillkommer även kostnad för vattenförbrukning samt stadsnätsavgift.”
Högklintavägen 17–39 i centrala Sundbyberg
I 175 lägenheter på Högklintavägen 17–39 renoveras och en del (allt?) är klart. Hyresgästerna startade en namninsamling mot renoveringarna och genomförde en protest 2016. Förvaltaren skriver: ”Vi har förhandlat med Hyresgästföreningen och tillsammans kommit överens om de nya hyresnivåerna, baserat på standard, skick och läge.”. ”Förbättringsåtgärderna” godkändes i Hyresnämnden 2020-10-27. Man kan följa utvecklingen i hyresgästernas öppna facebook-grupp. Enligt vad som framgår där så fick de 4 renoveringsnivåer att välja på. Den hyresnivå som godkändes av Hyresgästföreningen verkar idag ligga på ca 1600 kr per kvadratmeter och år.
Bananhuset, Vasagatan 5 i centrala Sundbyberg
Lägenheterna renoverades till ”nyproduktionsstandard” och det blev en dramatisk hyreshöjning som många inte hade råd med. För en tvåa på 72 kvadrat, skulle hyran så skulle hyran höjas med nästan 70 procent – från 5 850 till 9 900 kronor. En stor del av hyresgästerna blev brutalt renovräkta och kunde alltså inte flytta tillbaka efter renoveringen. Hyrorna per kvadratmeter och år ligger nu på ca 2200 kr (lite upp och ner beroende på yta, mindre lägenheter har högre ”kvadratmeter och år”-hyra).
Järnvägsgatan 21-23, i Duvbo
Hyresgästerna genomförde en kampanj mot en kommande chockhöjning 2016 vilken avslutades eftersom politikerna lovade att det skulle bli fyra renoveringsnivåer att välja mellan. Ett avtal ingicks med Hyresgästföreningen om detta 2017-03-15. Förvaltaren har struntat i avtalet och ”erbjuder” istället två likartade nivåer i strid med avtalet. Många hyresgäster har inte godkänt ”förbättringsarbetena” och Förvaltaren är på väg eller har skickat ärendet till Hyresnämnden. Förvaltaren försöker pressa hyresgästerna att godkänna renoveringen genom att ringa upp de som inte skrivit på godkännande-blanketten och skicka brev från en advokatfirma vilket de betonar att man som hyresgäst kommer att hamna i domstol mot Förvaltaren om man inte godkänner. Förvaltaren skrev följande i ett brev under våren 2021: ”Motsvarande lägenheter i centrala Sundbyberg har idag en bruksvärdeshyra på mellan cirka 1 600 och 1 700 kronor per kvadratmeter och år.” . Hyresgästerna har återupptagit kampanjen som avslutades 2016.
Majeldsvägen 1-23 i Ör
”HUNDLOKAN 3, Ör. Robust renovering. Lägenheterna på Majeldsvägen 1-23 har genomgått stambyte, fått nya kök och badrum, ny ventilation, nya fasader och effektivare energilösningar.”
Förvaltaren ville höja hyran med 60 procent efter renoveringen. Normhyran låg på cirka 930 kronor per kvadratmeter på Majeldsvägen 1-23. Förvaltarens yrkande låg på 1 445 kronor. Hyresnämnden prövade detta och beslutade 2016 att normhyran skulle vara ca 1 350 kr per m2 och år. Det blev en höjning med 45 % (1350/930-1=0,45)
Spelmanshöjden 1-26 i Ör
”LJUNGEN 3, Ör. Robust renovering. Lägenheterna på Spelmanshöjden 1-26 har genomgått stambyte, fått nya kök och badrum, ny ventilation, nya fasader och effektivare energilösningar.”
Några hyresgäster godkände inte Förvaltarens ”förbättringsarbeten”. Förvaltaren vann i domstolen. Hyran för en lägenhet på 74 kvadrat ligger i dag på 1 383 kr (km2 och år). Det är nästan samma som Hyresnämnden bestämde för Majeldsvägen 1-23 i Ör (se ovan).
Ateljévägen 2-28 i Näckrosen
”EKORREN 2, Storskogen. Extraordinärt underhåll. Efter upptäckten av fukt och mögel på Ateljévägen 2-28 har en mängd åtgärder genomförts, bland annat ny dränering, ny ventilation, nya förråd, nya elsystem och nya tak.”
Miljönämnden i Sundbyberg satte press på Förvaltaren att åtgärda fukt och mögel på Ateljévägen 2-28. Annars hotade 30 miljoner i vite. Idag ligger hyran för en lägenhet på 64 kvadrat på 1143 kr per km2 och år. Förvaltaren har troligen inte försökt sig på en större hyreshöjning på grund av renoveringen.
Mamsellstigen 2-8 i Ör
”GULLVIVAN 2, Ör. Kompletterande stambyte. Under våren 2015 genomfördes kompletterande åtgärder på Mamsellstigen 2-8.”
Hyrorna för Mamsellstigen prövades samtidigt som Majeldsvägen och höjningen blev ca 45 procent.
Skvadronsbacken i Rissne
”SKVADRONEN 2 OCH 4, Rissne. Stambyte. På grund av ett ökat antal vattenskador i Rissne renoverar vi stammar och badrum – gård för gård”
Skvadronen 2 är Skvadronsbacken 21-27. En lägenhet på 97 kvadrat har idag en hyra på 9006 kr på Skvadronsbacken 21a. Det blir 1114 kr per kvadratmeter och år. Inte heller här verkar Förvaltaren ha passat på att försöka höja hyrorna dramatiskt i samband med renoveringen.
