Ombildning, vilka tjänar på den, vilka förlorar?
Denna text är skriven av Rätt att bo år 2012, vissa saker kan därför vara inaktuella.
För många är en hyresrätt, vissa perioder i livet, den enda typen av bostad som står till buds. För ungdomar som ska flytta hemifrån och starta sitt vuxna liv är hyresrätterna jätteviktiga, man är kanske inte redo att binda upp sig med banklån eller har inte de möjligheterna. Pensionärer som kanske har bott länge i samma bostad och känner sig hemma och trygga där, har inte samma valmöjlighet att bo kvar vid en ombildning. Det kan vara svårt att få banklån när pensionen är din enda inkomst. Som sjukskriven, långtidsjuskriven eller förtidspensionär har du inte rätt till socialbidrag om du äger din bostadsrätt, om du till exempel skulle bli utförsäkrad.
Att bo kvar som hyresgäst i en bostadsrättsförening
Stockholms stads utredning från 2005 visar att de som fortsätter hyra är de stora förlorarna. 65 % hävdade att deras hyra ökat på grund av ombildningen och nästan hälften tyckte att det blivit sämre eller mycket sämre i huset sedan det sålts. Många tyckte att det var obehagligt att ha sina grannar som hyresvärd. Det ligger dessutom i bostadsrättsföreningens intresse att hyresgäster flyttar så de kan sälja lägenheterna och få bättre ekonomi i föreningen.
Myter om ombildningens möjligheter
Tryggare och trevligare?
Det finns en myt om att bostadsrätter leder till trygghet och inflytande i närområdet. Men även som hyresgäst har du stora möjligheter att påverka din boendemiljö. Du kan t.ex. engagera dig i en lokal hyresgästförening eller driva på för att ditt hus ska bli kooperativ hyresrätt. Man behöver inte äga sin bostad för att känna engagemang! Tvärtom vittnar många bostadsrättsombildningar om konflikter då man som grannar inte nödvändigtvis har samma ekonomiska förutsättningar och planer för huset i sin helhet.
Större frihet och ansvar?
Bostadsrättsförespråkare framhäver ofta att det skulle innebära större frihet och eget ansvar att äga sin bostad. Men friheten att inreda och renovera sin lägenhet måste ändå ställas mot det ekonomiska ansvaret som ägande skapar. Utöver praktiska sysslor är det administration och ekonomi som ska skötas. Dessutom kommer din boendesituation och trivsel styras av marknadens situation. Faktum är att bostadspriserna i Stockholm stigit snabbast i Europa de senaste åren. Räntorna är på väg upp och experterna som varnar för en kommande bostadsbubbla är många. I USA har bubblan, som vi vet, spruckit med råge. I England har priserna fallit och i Belgien står det still. Bubblan i Sverige befaras vara större än i USA. Och större än i övriga Europa. Varför oroa sig för räntelägen och skuldamorteringar när man istället kan sitta på balkongen i solen och dricka kaffe?
Ekonomisk investering?
Vinsten för köp av bostadsrätt är inte given, även om lägenheterna säljs billigare måste du låna av banken om du inte har pengar. Alltså äger inte du, utan banken, din lägenhet. Många har inte ens möjligheten att få banklån. Förutom månadskostnader tillkommer kostnader för underhåll, renoveringar, skottning, takröjning osv. Målet är att boendekostnaderna ska bli lägre om du äger din bostad men hittills har kalkylerna som presenterats visat på mycket små eller obefintliga skillnader. Tänk också på att du som köpare inte bara får del av framtida värdeökningar utan också framtida värdeminskningar. Bostadsmarknaden är ingen säker marknad och detta kommer att påverka ditt liv.
Det stora klippet?
När man får möjlighet att köpa loss sin hyreslägenhet tänker många att de får chansen att göra det stora klippet. Hittills har kommunen sålt lägenheterna till ungefär halva marknadsvärdet. Om den policyn ligger fast är det möjligt att göra ett klipp, i alla fall i ett attraktivt område som Stockholms innerstad. Bor man däremot i en förort är chanserna att göra en bra affär betydligt mindre. Det är också viktigt att komma ihåg att den eventuella vinsten bara landar på ens bankkonto om man planerar att sälja och flytta, i första hand om man flyttar från Stockholms innerstad eller till en hyresrätt och med utförsäljningen finns det i dagsläget allt mindre hyresrätter att tillgå. Sen måste man själv ställa sig frågan om man tycker det är okej att göra ett klipp på vad som tillhör oss alla? En såld allmännytta går inte att få tillbaka!
Källa: Rätt att bo
Bakgrunden till ombildningarna
I början av 1980-talet ändrades lagen. Hyresgäster i privata fastigheter skulle kunna bilda bostadsrättsförening, köpa fastigheten där de bodde och ombilda till bostadsrätt. Tanken med lagen var att ge hyresgästerna möjlighet att själva ta över och sköta förvaltningen av den egna bostaden. 1998 blev det även möjligt för hyresgäster i allmännyttan, de kommunala bostadsföretagen, att ombilda.
Kort efter det att lagändringen gått igenom 1982, började fusket med ombildningar. Det vanligaste scenariot var att oseriösa fastighetsägare köpte dåligt underhållna hyreshus, inledde en ombyggnad, evakuerade befintliga hyresgäster, bildade en bostadsrättsförening och lät sedan ombilda till bostadsrätt med hjälp av fiktiva hyresgäster. De befintliga hyresgästerna trakasserades eller erbjöds pengar för att avstå från att flytta tillbaka. Fastighetsägaren kunde sedan tjäna miljoner dels på att sälja fastigheten till överpris till den egna bostadsrättsföreningen och dels på att sälja de ombildade tomma bostadsrätterna med hjälp av bulvaner. Hyresgästföreningen granskade en stor del av ombildningarna och flera av skandalaffärerna uppmärksammades i media. Följden blev att lagen skärptes i början av 2000-talet och de ägarinitierade ombildningarna minskade.
Nu är problemen tillbaka. Men den här gången handlar det om hyresgäster och konsulter i Stockholm, som vill ombilda för att kunna tjäna pengar. Problemen startade efter det att politikerna i Stadshuset år 2007 beslutat att erbjuda de kommunala bostadsföretagens hyresgäster att ombilda. Det har nu lett till en ny våg av fusk och bedrägerier.
Taget från Fritt fram för fusk! En rapport om hur fusk vid bostadsrättsombildning ska stoppas från nätverket Rädda Linjalen och Hyresgästföreningen Region Stockholm